二手房贷款同时包含房屋买卖和抵押融资，两条流程相互依赖。最大的风险往往不是计算错误，而是付款、审批、过户和放款的时间没有在合同中衔接好。

签约前：查人、查房、查贷款条件

核验卖方身份与处分权限，查询房屋权属、抵押、查封、租赁和欠费情况；同时向贷款机构了解本人资格、预计额度和房屋可接受条件。预估不等于最终审批，合同应为不确定性留出处理机制。

签约与资金安排

明确成交价、定金、首付款、贷款金额和各自支付节点，并写清贷款未批、额度不足或延迟放款时如何处理。大额资金应通过合规渠道或当地资金监管安排支付，保留完整凭证。

申请、评估与审批

机构会审核借款人与房屋。评估价值可能与成交价不同，进而影响可贷金额。收到审批结果后，应核对贷款金额、期限、利率、还款方式和附加条件。

过户、抵押与放款

按当地流程办理税费、产权转移和抵押登记。放款通常还需满足审批条件及登记要求。交房时记录水电、物业、钥匙和房屋现状，避免把交易完成简单理解为“银行已批”。

各地二手房交易与资金监管流程不同。重大交易请向登记、税务、贷款机构及具备资质的专业人士核验。